CONTÁBIL - IRPJ LUCRO PRESUMIDO: A DISTINÇÃO ENTRE RECEITA BRUTA E GANHO DE CAPITAL NASATIVIDADES IM


Em 13 de março de 2021 foi publicada a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, na qual

a RFB traz importantes esclarecimentos acerca da tributação decorrente da venda de imóveis

por contribuintes no regime do Lucro Presumido.

De acordo com o texto, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita

bruta auferida com a exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis

próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).

Esse mesmo percentual de presunção é aplicável se os imóveis vendidos tiverem sido

utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa

jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a

receita bruta da pessoa jurídica.

Todavia, a Solução de Consulta esclarece que a existência de cláusula de objeto social

que preveja a venda de imóveis não basta para fazer com que a tributação seja feita em

qualquer hipótese com base no percentual de 8% (oito por cento); assim, o imóvel que seja ou

tenha sido utilizado como sede da pessoa jurídica caracteriza-se como ativo imobilizado e,

portanto, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital nos

termos da legislação tributária, ainda que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica

seja a alienação de imóveis.

Em suma, é necessário distinguir a finalidade dos imóveis antes de serem vendidos;

assim:

(a) caso tenham sido adquiridos para serem alugados (classificados como propriedade

para investimentos), não geram ganho de capital apenas se a entidade tiver no objeto social a

venda de imóveis como atividade; e,

(b) caso os imóveis tenham sido adquiridos para uso (e, por isso, classificado no Ativo

Imobilizado) a venda constitui ganho de capital mesmo se houver cláusula do objeto social

sobre a alienação de imóveis.

Desse modo, a Solução de Consulta considera que a simples reclassificação contábil do

ativo não circulante para o ativo circulante por ocasião da decisão sobre a venda não interfere

na qualificação do produto da venda como receita operacional (sujeita ao percentual de 8%)

ou como ganho de capital.

O texto, no entanto, não é claro a respeito da mudança de destinação de um imóvel,

como ocorre nos casos em que um bem destinado ao estoque seja reclassificado como ativo

imobilizado ou propriedade para investimento; parece-me, no entanto, que a apuração de

receita ou de ganho de capital será feita com base na situação (uso ou aluguel) existente no

momento da alienação do imóvel ou logo antes disso.