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Em 13 de março de 2021 foi publicada a Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, na qual
a RFB traz importantes esclarecimentos acerca da tributação decorrente da venda de imóveis
por contribuintes no regime do Lucro Presumido.
De acordo com o texto, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita
bruta auferida com a exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis
próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Esse mesmo percentual de presunção é aplicável se os imóveis vendidos tiverem sido
utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa
jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a
receita bruta da pessoa jurídica.
Todavia, a Solução de Consulta esclarece que a existência de cláusula de objeto social
que preveja a venda de imóveis não basta para fazer com que a tributação seja feita em
qualquer hipótese com base no percentual de 8% (oito por cento); assim, o imóvel que seja ou
tenha sido utilizado como sede da pessoa jurídica caracteriza-se como ativo imobilizado e,
portanto, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital nos
termos da legislação tributária, ainda que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica
seja a alienação de imóveis.
Em suma, é necessário distinguir a finalidade dos imóveis antes de serem vendidos;
assim:
(a) caso tenham sido adquiridos para serem alugados (classificados como propriedade
para investimentos), não geram ganho de capital apenas se a entidade tiver no objeto social a
venda de imóveis como atividade; e,
(b) caso os imóveis tenham sido adquiridos para uso (e, por isso, classificado no Ativo
Imobilizado) a venda constitui ganho de capital mesmo se houver cláusula do objeto social
sobre a alienação de imóveis.
Desse modo, a Solução de Consulta considera que a simples reclassificação contábil do
ativo não circulante para o ativo circulante por ocasião da decisão sobre a venda não interfere
na qualificação do produto da venda como receita operacional (sujeita ao percentual de 8%)
ou como ganho de capital.
O texto, no entanto, não é claro a respeito da mudança de destinação de um imóvel,
como ocorre nos casos em que um bem destinado ao estoque seja reclassificado como ativo
imobilizado ou propriedade para investimento; parece-me, no entanto, que a apuração de
receita ou de ganho de capital será feita com base na situação (uso ou aluguel) existente no
momento da alienação do imóvel ou logo antes disso.