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A Lei n° 10.931/2004 instituiu o Regime Especial de Tributação (RET) cuja normatização se deu pela Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013.
Tal regime prevê o recolhimento de forma unificada dos tributos como reduzidas alíquotas aplicáveis para as construtoras e incorporadoras imobiliárias.
Opção ao RET
Diferentemente das Incorporadoras, a opção do RET pelas Construtoras não há a necessidade de constituição de afetação do patrimônio, visto que o imóvel não pertence a ela pois somente realizará a construção de unidades habitacionais no imóvel de terceiro. Sendo assim a opção se dará tão somente pela: (Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, artigo 13, § 1°, inciso I e II; Solução de Consulta Cosit n° 33/2014; Solução de Consulta n° 9.001/2019 da 9ª Região Fiscal)
a) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE); e
b) a realização do 1° pagamento mensal unificado dos tributos no código de DARF 1068. Para optar pelo DTE o contribuinte precisa possuir certificado digital.
A opção será no Portal e-CAC > em Serviços em Destaque > opção pelo Domicílio Tributário Eletrônico.
Tributação
Aplicável a partir de 2020
No entanto, a Lei n° 13.970/2019, artigo 4° trouxe nova possibilidade de opção ao RET para construtoras que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de até R$ 124.000,00 ligadas ao PMCMV com percentual de 4% sobre a receita bruta assim dividido:
Receita
Para fins de apuração do RET considera-se receita mensal o total de receitas auferidas pela construtora, bem como as receitas financeiras e variações.
Quaisquer outras receitas auferidas pela construtora fora do regime especial do RET e ligadas à sua atividade fim, serão tributadas pelas construtoras seguindo suas alíquotas básicas. Há possibilidade de dedução das vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. (Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, artigo 5°, § 7°)
A Receita Federal externou entendimento na Solução de Consulta Cosit n° 150/2019 em que, o cancelamento de vendas realizadas anteriormente à opção pela tributação pela sistemática do RET não gera crédito tributário a ser compensado com os tributos a recolher apurados com base no RET, no entanto poderá deduzir da apuração da base de cálculo do RET o valor do cancelamento de vendas reconhecido no mês.
Se os valores relativos a vendas canceladas e devoluções de vendas superarem o total das receitas dos respectivos períodos de apuração poderão ser deduzidos da base de cálculo do RET/Incorporações Imobiliárias, a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução em conformidade com o regime (caixa ou de competência) adotado pelo contribuinte, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes. Se tais valores se referirem a períodos anteriores e não tiverem sido utilizados, eles poderão ser deduzidos nos períodos seguintes à sua apuração, no entanto permanecem vedada a repetição de indébito, restituição, ressarcimento ou compensação do tributo quitado como já previsto no artigo 4°, § 2° da Lei n° 10.931/2004.
Os valores relativos a vendas canceladas e devoluções de vendas, cujo montante supera o total das receitas dos respectivos períodos de apuração, uma vez deduzidos das bases de cálculo, serão informados na EFD-Contribuições como ajuste e na ECF como dedução das receitas.
Distribuição de Lucros
O resultado das atividades sujeitas ao RET deverá compor o lucro líquido apurado para fins de distribuição aos sócios.
Desta forma poderá ser distribuído aos sócios o total do lucro líquido apurado com base na escrituração contábil. (Lei n° 6.404/76, artigo 191 e Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, artigos 27 e 238).